Zu den Erfüllungspflichten des Mieters gehört die Rückstellung des Bestandobjekts an den Vermieter. Fälligkeitszeitpunkt für die Rückstellung ist gem § 1109 ABGB das Ende des Bestandverhältnisses, also beispielsweise der Endzeitpunkt eines befristeten Vertrags. Wenn der Mieter das Bestandsobjekt dann nicht zurückstellt, gerät er in Schuldnerverzug. Doch was geschieht bei titelloser Weiterbenützung und wie kann eine stillschweigende Fortsetzung des Bestandsverhältnisses verhindert werden?
Konkludente Verlängerung
Gem § 1114 ABGB werden Bestandverträge dadurch stillschweigend verlängert, dass der Bestandnehmer das Bestandobjekt über den Endtermin hinaus benützt und der Bestandgeber es dabei bewenden lässt. Erst kürzlich stellte der (Oberste Gerichtshof) OGH erneut klar, dass die Fortsetzung des Bestandverhältnisses durch jedes widersprechende Verhalten einer Partei verhindert wird, aus dem sich eine ernstliche Ablehnung einer Vertragserneuerung ableiten lässt. Eine solche Erklärung kann bereits vor dem Endtermin, aber nur im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit diesem wirksam abgegeben werden.
Anspruch des Vermieters
Wird das Bestandsobjekt titellos weiterbenutzt, so hat der Vermieter Anspruch auf Zahlung eines Benützungsentgelts iSd § 1041 ABGB. Dabei ist nicht entscheidend, ob der Bestandnehmer, der sich mit der Rückstellung in Verzug befindet, seinerseits einen messbaren Nutzen vom Bestandobjekt hat. Nach Ansicht des OGH führt allein der Entgang der Nutzungschance des Eigentümers zur Verpflichtung, ein angemessenes Benützungsentgelt zu bezahlen. Vereitelt ein Bestandnehmer diese Nutzungschance dadurch, dass er das Objekt vertragswidrig nicht zurückstellt und weiterbenutzt, hat er dafür eine angemessene Vergütung zu leisten.
Hinsichtlich der Höhe des angemessenen Benützungsentgelts fügte der Gerichtshof ergänzend hinzu, dass diese zwar häufig dem bisher vereinbarten Mietzins entspreche, aber die Berücksichtigung besonderer Verhältnisse des Einzelfalls nicht ausschließe. So wie durch eine anderweitige Vermietung ein höherer Bestandzins erzielbar sein kann, bildet der bisherige Mietzins auch nicht immer die Untergrenze des erzielbaren oder angemessenen Entgelts (veröffentlicht in OGH 1 Ob 132/20y).
Fazit: Die stillschweigende Fortsetzung des Bestandverhältnisses wird durch jedes widersprechende Verhalten einer Partei verhindert, aus dem sich eine ernstliche Ablehnung einer Vertragserneuerung ableiten lässt. Für die Zeit der titellosen Benützung hat der Vermieter Anspruch auf Zahlung eines Benützungsentgelts. Allein der Entgang der Nutzungschance des Eigentümers begründet diese Zahlungsverpflichtung. Unser Tipp: Um dem Prozedere der Einbringung einer Räumungsklage zum Verhindern einer stillschweigenden Verlängerung präventiv entgegenzuwirken, ist Bestandgebern anzuraten, das Entgelt anzunehmen, als Benützungsentgelt zu betiteln und gleichzeitig nochmals eindeutig die Zurückstellung zu fordern. So bleibt auch der Räumungsgrund der titellosen Benützung (weiterhin) erhalten. Es liegt nämlich nicht automatisch eine Ablehnung der Vertragsverlängerung vor, wenn ein neuer Vertragsentwurf vor Ende der Befristung übermittelt wird.
Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen telefonisch unter 0463 – 50 00 02 oder per E-Mail unter office@rechtdirekt.at zur Verfügung.
Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und erstellt.
Eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen.
