In der Praxis kann es durchaus vorkommen, dass ein Immobilienmakler für beide Parteien tätig wird. Das bedeutet, er muss eine Immobilie im Interesse des Vermieters/Verkäufers vermieten bzw. verkaufen und gleichzeitig dem Mieter/Käufer ein passendes sowie für diesen erschwingliches Objekt vermitteln. Dass er sich hier in einem Spannungsfeld bewegt, ist geradezu vorhersehbar. Doch was ist im Rahmen der Doppeltätigkeit zu beachten? Wie sieht es mit der Haftung des Immobilienmaklers aus, wenn es ihm nicht gelingt, die Interessen beider Parteien zu wahren?

Grundsätzlich ist es zulässig, dass ein und derselbe Immobilienmakler für beide Parteien tätig wird. Kommt es aufgrund dessen zu Interessenskonflikten, so steht auch die Haftungsfrage im Raum. Mit dieser Thematik befasste sich der Oberste Gerichtshof (OGH) erst kürzlich und stellte fest, dass der Makler im Fall der Doppeltätigkeit zur Wahrung der Interessen der Auftraggeber lediglich im Rahmen des zu erwirkenden Interessenausgleichs verpflichtet ist.

Unparteilichkeit gefordert

Gefordert ist eine redliche und sorgfältige Interessenwahrung gegenüber beiden Auftraggebern, wobei sich der Makler allerdings auf einen neutralen Standpunkt zurückziehen muss. Es braucht nach Ansicht des Gerichtshofs eine strenge Unparteilichkeit („Äquidistanz“). Der Makler muss sich in eine neutrale Vermittlerstellung begeben, in der er die Interessen beider Vertragspartner bestmöglich und unparteiisch wahrzunehmen hat. Den Interessen einer Seite kann nur insoweit nachgekommen werden, als dadurch nicht in die Interessen der anderen Seite eingegriffen wird.

Pflichtverletzung?

Zu beachten ist jedenfalls noch, dass die Pflicht zur Erteilung aller grundsätzlichen Informationen unberührt bleibt, auch wenn der Makler als Doppelmakler tätig wird. Der Immobilienmakler verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind sowie wenn sie erheblich verspätet oder unverständlich geliefert werden (veröffentlicht in OGH 6 Ob 164/20s; siehe dazu auch LG Wels, 23 R 8/20w sowie BG Gmunden, 2 C 233/18w).

Fazit: Der Immobilienmakler ist im Fall der Doppeltätigkeit zur Wahrung der Interessen der Auftraggeber lediglich im Rahmen des zu erwirkenden Interessenausgleichs verpflichtet. Es muss eine redliche und sorgfältige Interessenwahrung gegenüber beiden Auftraggebern stattfinden. Wichtig ist, dass der Doppelmakler neutral und unparteilich agiert, um die Interessen beider Vertragspartner bestmöglich wahrzunehmen. Den Interessen einer Seite kann nur insoweit nachgekommen werden, als dadurch nicht in die Interessen der anderen Seite eingegriffen wird. Wir stehen Ihnen bei sämtlichen Haftungsfragen im Bereich des Immobilienrechts gerne beratend zur Verfügung, denn bei besonderen Konstellationen kommt es auf Details an. Wichtig ist jedenfalls, dass die Pflicht zur Erteilung aller grundsätzlichen Informationen unberührt bleibt.

 

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